Welkom bij onderhoudsbedrijf Den Haag – Michel Muyres

We zijn al sinds jaar en dag hét Schilder en Onderhoudsbedrijf in Den Haag.

Wij zijn een flexibel bedrijf met veel ervaring in de schildersbranche, voor zowel particulieren als bedrijven maar, ook voor uw VVE schilder bent u bij ons aan het vertrouwde adres. Zo leveren we u altijd een uitstekend eindresultaat tegen een eerlijke prijs.

Kortom eerlijke prijzen en ijzersterke afspraken dat is waar ons bedrijf voor staat. Zo komen we altijd persoonlijk langs voor een duidelijke en overzichtelijke offerte op locatie .

Onderhoudsbedrijf Den Haag

Heeft u schilderwerk in Den Haag dat u wilt uitbesteden aan ons ervaren schilders? Schroom dan niet en vraag vandaag nog de gratis en vrijblijvende schilders offerte aan. En wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op voor een afspraak op locatie.

Onderhoud

Onderhoud is het totaal van activiteiten met als doel, het in “een aanvaardbare conditie” houden of terugbrengen van machines, gebouwen, verkeersinfrastructuur, computerprogramma’s, natuur enzovoort, teneinde (direct en op termijn) de “gevraagde mate van functionaliteit” te borgen.

De “gevraagde mate van functionaliteit” is te definiëren voor de aspecten:

1. Veiligheid; de mate waarin het behoedt voor lichamelijke schade
2. Gezondheid; de mate waarin het functioneren niet in conflict is met de gezondheid van mens en milieu
3. Bruikbaarheid; de mate waarin het helpt met een bepaalde activiteit
4. Duurzaamheid; de mate waarin het behoedt voor onnodige inzet van mankracht en uitputting van energie en grondstoffen
5. Comfort; de mate waarin het behoedt voor een onprettige beleving of gevoel
6. Uitstraling; de mate waarin het een subjectieve ervaring van “schoonheid” geeft

Er is vaak sprake van een geleidelijke afname van de functionaliteit en maar in een beperkt aantal gevallen gaat de functionaliteit meteen verloren.

Soorten onderhoud (voornamelijk vastgoed, bouwkundig)

Houtrot aan een kozijn (tussendorpel of kalf)

Categorieën onderhoud aan gebouwen, terreinen en installaties zijn:
1 Reactief (onderhoud plegen omdat er een dwang of drang aanwezig is)

• Klachtenonderhoud: om gebreken te herstellen na bijvoorbeeld de melding van een klacht van een ondeskundige persoon, bewoner of gebruiker die de klacht ervaart;
• Service onderhoud: een andere, betere manier om klachtenonderhoud te beschrijven;
• Correctief onderhoud: om gebreken te herstellen na bijvoorbeeld de melding van een “klacht” van een bevoegd persoon (facilitair medewerker), een constatering van een deskundig persoon (medewerker technische dienst) of een automatisch gegenereerde melding van een storing door een installatie;
• Curatief onderhoud: om ontstane gebreken te herstellen, waarna het gebrek niet meer op kan treden.

2 Proactief (onderhoud plegen op basis van bekendheid met of kennis van het gebouw met terrein en installaties):

• Preventief onderhoud: ter voorkoming van defecten;
• Periodiek onderhoud: onderhoud dat zeer regelmatig wordt uitgevoerd aan vooral installaties maar ook bouwkundige zaken om schade of uitval te voorkomen (risico mijdend);
• Planmatig onderhoud: ter voorkoming van defecten, op een gestructureerde wijze in de tijd. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van een onderhoudsplan;
• Mutatieonderhoud: onderhoud bij wijziging van de huurder (huurwoningen) of wijziging van de verhuurovereenkomst (commercieel vastgoed);
• Toestand afhankelijk onderhoud: onderhoud uitgevoerd na inspectie waarbij de toestand waarin de zaak verkeert bepalend is voor de mate van uit te voeren onderhoud per direct;
• Conditie gestuurd onderhoud: onderhoud uit te voeren aan onderhoudsgevoelige zaken op basis van een onderzoek naar de toestand waarin deze onderhoudsgevoelige zaken verkeren, zoals met een conditiemeting. Dit kan zijn per direct maar ook op termijn rekening houdend met de ontwikkeling van de onderhoudsvraag.

3 Additief (onderhoud plegen op basis van een tactisch of strategisch plan en daarmee iets toevoegen naast het reguliere onderhoud)

• Perfectief onderhoud: om de kwaliteit nog verder te verbeteren;
• Adaptief onderhoud: om aan de omgeving aan te passen.

Soorten onderhoud (installatietechnisch)

Categorieën onderhoud aan complex vastgoed en de vastgoed eigen installaties zijn:

• Klachtenonderhoud: het uitsluitend onderhouden op basis van geregistreerde of gemelde klachten. Deze vorm is heel duur vanwege het onvoorspelbare karakter en de overdaad aan communicatie in verhouding tot de geleverde onderhoudsactiviteiten. Veel onderhoudsbedrijven en eigenaren van vastgoed stappen over naar de naam serviceonderhoud om van het negatieve imago dat aan het begrip klacht hangt af te komen.
• Correctief onderhoud: het uitsluitend wijzigen c.q. aanpassen van installaties op basis van aangetroffen afwijkingen waardoor schade is ontstaan of waardoor risico’s ontstaan. Deze wijzigingen kunnen voortkomen uit een inspectie door een externe partij of een zogenaamde ronde uitgevoerd door (eigen) technisch personeel.
• Periodiek – of preventief onderhoud (PO): Onderhoud dat uitgevoerd wordt volgens een bepaald onderhoudsschema. Dit soort onderhoud is vooral controlerend van aard.
• Inspectieonderhoud: onderhoud uitgevoerd door een deskundig en vaak ook gecertificeerd personeel aan installaties die een keuring vereisen en waarbij tijdens de inspectie en keuring ook direct bepaald onderhoud moet worden uitgevoerd.

Methoden van onderhoud (installatietechnisch)

• Gebruiksafhankelijk onderhoud (GAO): Methode van preventief onderhoud die wordt uitgevoerd op basis van het aantal gebruiksuren. Dit soort onderhoud is veelal controlerend en herstellend (periodiek vervangen van onderdelen). Een goed voorbeeld van gebruiksafhankelijk onderhoud is onderhoud aan liftinstallaties. Deze vorm van onderhoud is na een aantal onderhoudscontroles zeer goed voorspelbaar (het gedrag van de installatie wordt dan als continu aangenomen). In bijzondere installaties zoals liften worden hiervoor slijtblokjes met markeringen aangebracht om het gebruik ook af te meten.
• Toestandsafhankelijk onderhoud (TAO): Methode van preventief onderhoud op basis van vooraf gestelde criteria. Als voorbeeld een vooruit werkende inspectie of meting (periodiek controleren van kritische parameters). Zo’n korte inspectie kan opgevolgd worden door uitgebreider onderhoud na overschrijden van belangrijke grenswaarden. TAO is een planmatig soort onderhoud, kritieke parameters controlerend en pas bij noodzaak planmatig herstellend (conditieafhankelijk) vervangen van onderdelen. Deze vorm van onderhoud heeft een zeer hoge voorspelbaarheid vanwege de controles.
• Storingsafhankelijk onderhoud (SAO): Methode van onderhoud dat uitgevoerd wordt zodra defecten of storingen optreden. Dit onderhoud is herstellend (vervanging of reparatie van defecte onderdelen en/of corrigeren van afstellingen). Dit is vergelijkbaar met klachten- of serviceonderhoud, echter hier kunnen de defecten ook gemeld worden door automatische systemen of door de eigen technische diensten en beheerders. De voorspelbaarheid van het onderhoud is laag.

Onderhoud en strategie

De keuze van een goed onderhoudssysteem is bij voorkeur een onderhoudssysteem waarbij voorspelbaarheid zo hoog mogelijk ligt. Dit soort onderhoud leidt (voor de eigenaar) tot lagere onderhoudslast met op langere termijn lagere kosten en een hogere voorspelbaarheid van “fouten” die kunnen optreden in het gebouw, een goed of een systeem. Voor de gebruiker (de klant, de huurder of de bewoner) leidt de keuze voor een goed onderhoudssysteem tot een betrouwbaarder, veiliger en bruikbaarder gebouw, goed of systeem. Wanneer ook de eisen, die de overheid stelt aan nieuwbouw, in het kader van duurzaamheid en energiehuishouding worden meegenomen leidt het ook tot een duurzamer gebouw.

Goed onderhoud verhoogt de bruikbaarheid, de betrouwbaarheid (dus de functionaliteit van het gebouw). Daarnaast verhoogt goed onderhoud de veiligheid en de gezondheid van het gebouw en daarmee indirect de gebruiker. Goed onderhoud verlaagt de gebruikerslasten van het vastgoed, omdat voorspelbaar onderhoud ervoor zorgt dat ook de inzet van middelen te plannen is. Het beste voorbeeld is dat van de tl-lampen.
tl-lampen gaan een aantal branduren mee. Dat betekent dat gemiddeld iedere tl-lamp gedurende bijvoorbeeld 2500 uur kan branden. Nu zijn er drie mogelijkheden om daar mee om te gaan:

1. vervanging op basis van klachten: als een lamp kapot gaat;
2. systematische vervanging op basis van een van tevoren ingeschat moment;
3. statistische vervanging op basis van een van tevoren ingenomen standpunt over de eerste storing en de daarop volgende vervangingshandeling.

In situatie 1 wordt door een (niet noodzakelijk deskundige) medewerker van de organisatie iedere lamp vervangen die kapot gaat. Dan komt er eerst een klacht, die naar de medewerker wordt gestuurd, daarna gaat de medewerker een lamp halen en meldt zich bij de betreffende klager en vervangt daar de lamp. De technische medewerker meldt de klacht gereed en de klager is weer tevreden. Het aantal uren dat gemoeid is met de communicatie en voorbereiding is vele malen groter dan dat er uren opgaan aan het verhelpen van de storing. Op den duur zijn alle lampen ten minste één keer en sommige misschien wel twee keer vervangen. Er is geen overzicht over de staat van iedere lamp. Omdat de klagers iedere keer alleen maar klagen kan dit ook ten koste van de sfeer gaan. Als er een periode is waarin veel lampen in een korte tijd achter elkaar kapotgaan, ontstaat mogelijk een onhoudbare situatie.

In situatie 2 worden alle lampen in één keer vervangen na een bepaalde, vaste periode. Enerzijds is dat efficiënt. Anderzijds vervangt men veel lampen die nog niet aan het einde zijn van hun technische levensduur.

In situatie 3 worden de lampen in de gaten gehouden. Als er één stoort, kan ermee volstaan worden één lamp te vervangen, maar bij de tweede of de derde storing aan de lampen (en zeker als dat vlug na de eerste storing is) kan men de lampen alsnog systematisch gaan vervangen. In deze situatie is sprake van een leermoment. Het wordt duidelijk hoe de lampen zich gedragen en er kan een berekening worden gemaakt van het meest geijkte moment om alle lampen te vervangen. Op die manier wordt de discussie van de ’te vroeg vervangen lampen’ vermeden. Anderzijds wordt vermeden dat er veel klachten komen.